Impact!

Binnen Bouwstroom Noord wordt op een gelijkwaardige en kritische gekeken naar nieuwe samenwerkingsvormen tussen opdrachtgever en opdrachtnemer. Bouwstroom Noord committeert zich aan de woonopgave in Noord-Nederland, standaardiseert projecten en werkt voorspelbaar en efficiënt. Daarbij worden niet overal dezelfde woningen gebouwd, maar wordt wel overal hetzelfde proces gehanteerd.

Door van elkaar te leren en de processen te verbeteren wordt er steeds iets slimmer gebouwd en tegelijkertijd kosten bespaard. De samenwerking garandeert de woningcorporaties bouwzekerheid in een tijd waarin bouwmaterialen en goed geschoolde vakmensen schaars zijn. Daarnaast biedt het de bouwbedrijven continuïteit om sneller en betaalbaar te kunnen bouwen.

V

a

n

 

i

d

e

e

 

n

a

a

r

 

c

o

n

c

r

e

e

t

 

p

l

a

n

Het eerste idee voor Bouwstroom Noord ontstond in 2017. “We zijn toen met een presentatie langs enkele woningcorporaties gegaan. Het plan werd breed gedragen en iedereen was enthousiast. Toch struikelde de plannen uiteindelijk op de concrete uitvoerbaarheid”, vertelt Van der Giezen.

Dit veranderde toen de bestuurders van corporaties bij de plannen betrokken werden. Toen medio 2019 de bestuurders van de corporaties hun fiat gaven aan de nieuwe samenwerking binnen Bouwstroom Noord werd ook gelijk de ambitie vastgelegd van 1000 te bouwen woningen in de eerste vijf jaar, ongeveer zo’n tweehonderd per jaar. “Dat was best een cruciaal punt”, schetst Van der Giezen. “Je kunt wel heel veel plannen maken, maar als je het niet concreet kunt maken dan blijft het bij praten en luchtfietserij en schiet je er uiteindelijk niet zoveel mee op.”

Nadat ook de twee aannemers geselecteerd waren we klaar voor de marktconsultatie en konden de gesprekken starten aan welke onderdelen en processen er gesleuteld ging worden. Zo’n lang voortraject was ook nodig volgens Vreeling. “Je moet elkaar en de onderlinge verschillen leren kennen. Als dat eenmaal in kaart gebracht is kun je samen ook een veel realistischere planning opstellen.”

Bekende constructie

Helemaal nieuw is de constructie niet voor Van der Giezen. “In 2013 hebben we met een collectief van vijf woningcorporaties besloten om samen in te kopen. Dat leverde een flink aantal contracten op. Onze ultieme gedachte toen was het gezamenlijk inkopen van nieuwbouwwoningen.”

Die ultieme gedachte ging vanaf 2017 wat meer leven. “We hebben hobbels en bobbels meegemaakt en zijn tot stilstand gekomen, maar ook weer op gang gebracht.” In 2019 werd de noodzaak steeds groter door veranderende economische omstandigheden. “We moesten wel gezamenlijk inkopen om betaalbaar te blijven en continuïteit te borgen. Als je dat als doelstellingen neerzet is het standaardiseren van processen een hele logische stap. Als tweede kun je kijken hoe je kosten kunt besparen door dingen in het proces anders te doen.” 

Bijzondere samenwerking

“Deze manier van samenwerken is erg bijzonder”, vertelt Lansink. “We hebben veel geïnvesteerd in het begrijpen van elkaars zienswijze. De verschillen kunnen soms al zitten in de manier waarop je bepaalde rekenmodellen gebruikt. Omdat we soms snel en op meerdere borden tegelijk moeten schakelen is het een goed als je onderling ook dezelfde taal spreekt.” Lansink merkt dat Bouwstroom Noord inmiddels een hecht team is geworden. “We hebben onze kwetsbaarheden op tafel gelegd en verschillende hobbeltjes moeten nemen. We weten nu wat we wel en niet moeten doen en hebben geleerd om met elkaar mee te bewegen en elkaar vast te houden.” Om er direct aan toe te voegen: “Ook in moeilijke tijden.”

Intensief traject 

En dat was soms best nodig. “Het is een heel intensief traject geweest”, schetst Vreeling. “Soms dacht ik weleens; kan dat nu niet sneller. Toen we in 2019 voor het eerst bij elkaar kwamen leek het allemaal een stuk gemakkelijker en eenvoudiger om te doen dan achteraf gebleken is. Sommige dingen kosten nu eenmaal tijd om uit te zoeken. Hoe zit alles juridisch in elkaar, mag je één op één een order geven en mag je het over prijzen hebben? Gelukkig is dat nu duidelijk.” Als stuurgroep en het vijvermanagementteam hebben we elkaar steeds bij de hand gehouden en gezorgd dat we het gezamenlijke doel steeds voor ogen hielden.”

Goede afspraken 

“Iedereen is op zich bezig met het versnellen van processen”, stelt Van der Giezen vast. “Maar omdat er geen integraal contact is tussen alle partijen op zich blijf je verschillen houden. Ikea is inmiddels zover dat ze complete huizen kunnen leveren. Reken maar dat de assemblage van die onderdelen onderling perfect op elkaar is afgestemd. Uit de marktconsultatie kwam die behoefte aan standaardisering ook naar voren. Als we zorgen dat die processen onderling beter op elkaar afstemmen dan valt daar nog best wat winst te behalen.”

Wat overigens ook duidelijk naar voren kwam tijdens diezelfde marktconsultatie is dat het voor de aannemersmarkt soms nog best lastig is om alles open een bloot, en op een transparante manier met elkaar te delen. “Dat hebben we binnen Bouwstroom Noord ondervangen door onderling goede afspraken te maken. Niet alleen over wat we afnemen, maar ook over het verdienmodel wat de betreffende bouwer mag hebben.

Als we met elkaar transparant zijn en goed afspreken wat het verdienmodel van elke organisatie is, elkaar wat gunnen, en wat ruimte geven om te leven, dan kunnen er op dat gebied nog grote stappen gezet worden.” De grootste vordering die er gemaakt is is volgens Vreeling het ondertekenen van de samenwerkingsovereenkomst, volledig afgekaderd door de controlerende autoriteiten. “Nu we consensus over het Programma Van Eisen hebben en realistische planningen afgeven kan de aannemer zijn productie ook beter van tevoren vastleggen.” 

Concreet aan de slag

Op dit moment lopen er drie projecten waarvan de eerste in Leek ook daadwerkelijk bijna gerealiseerd is. “We zijn vanaf het eerste idee tot nu echt concreet geworden. Dat wijkt af van verschillende andere initiatieven voor gezamenlijke nieuwbouw. Daar zit men meestal nog in de praatfase en moeten de nieuwbouwprojecten nog gezocht worden.

Wij hebben er juist voor gekozen om op pad te gaan met een basisplan om enerzijds aan de slag te kunnen gaan, maar anderzijds ook om te blijven onderzoeken en gaandeweg ook te leren.” Het is nooit het streven geweest allemaal dezelfde woningen te realiseren. Ook de duurzaamheidsambitie kan per woningcorporatie verschillen. “Het is goed dat de vrijheid om die details zelf in te vullen bestaat. Ik zie het als een maaltijd die we met zijn allen aan het maken zijn. Als de maaltijd gelijk is, kunnen er nog steeds best vier verschillende soorten sauzen bij geserveerd worden om te variëren”, aldus Van der Giezen. Lansink geniet ervan om de projecten op locatie te bezoeken. “Je merkt dat iedereen enthousiast is. We hebben er met elkaar lang voor aan tafel gezeten maar als je het eenmaal in de praktijk ziet dan voel je het ook echt.” 

Valkuilen

Toch is het zaak om op deze manier te blijven werken. “We moeten oppassen dat als zaken even tegen zitten we niet vervallen in oude patronen”, legt Van der Giezen uit. Lansink en Vreeling herkennen dit wel. “Als het even spannend is moet je niet terugvallen op wat bekend was maar de doelstellingen die we met elkaar hebben duidelijk voor ogen houden.” Vreeling vult aan: “Vooral in het begin moet je nog aan elkaar wennen en denk je; deze manier werkte toch ook? We zijn nu aan elkaar gewend en weten welke talenten en kleuren we in ons team hebben. Een ding is zeker; we willen allemaal dat wat we bedacht hebben ook daadwerkelijk slaagt.” Daarbij helpt het enorm dat er nu ook daadwerkelijk gebouwd wordt. “Toen we eenmaal de straat en bouwlocatie voor elkaar hadden zag je de mindset veranderen van terughoudendheid naar; hé we gaan dit echt doen.” Nu de eerste woningen concreet zijn beginnen ook de eerste echte besparingen te komen. “We hebben vooral in het voortraject al een efficiëntieslag kunnen maken”, vertelt Lansink. “Nu is het een kwestie van samen sturen op continuïteit.” Ze benadrukt daarbij dat het een proces is wat alle lagen van de organisatie aangaat. “Van de directie tot aan de werkvloer; iedereen moet hetzelfde gedachtengoed uitdragen. Dan gaat het vanzelf werken als een olievlek.”  

Kijken naar de toekomst

Terugkijkend op het hele proces van de afgelopen vijf jaar zijn er dingen mee- en tegen gevallen. “We hebben aangetoond dat je op deze manier prima kunt werken. Dat is in positieve zin meegevallen”, legt Van der Giezen uit. “Maar je merkt ook dat je er steeds aan moet blijven trekken om te voorkomen dat mensen afglijden in traditioneel denken. Dat blijft onze grootste valkuil denk ik.” Toch is bijna iedereen positief als het gaat om de toekomst. “Dit gaat echt nog wel een boost krijgen. Wellicht dat we uiteindelijk in een soort IKEA bouwpakketwoningen terecht komen die technisch gelijk zijn maar visueel toch anders.” Ook denkt Van der Giezen dat er nog meer successen te behalen zijn. “Ik denk dat er qua databeheer ook wel wat rode draden te vinden zijn waar er voordeel behaald kan worden.” Vreeling kijkt toch met iets andere ogen naar de toekomst. “Geopolitieke gebeurtenissen zorgen voor grote prijsstijgingen qua materialen en kosten. Die kun je doorberekenen, maar het moet uiteindelijk allemaal ook betaalbaar blijven. Ik hoop dat de bouwkosten gaan nivelleren. Als dat gebeurt kunnen we in vertrouwen verder.” Over de samenwerking met Kwartier Makers In De Bouw is van der Giezen erg positief. “Het is goed dat er begeleiding was van mensen die niet direct bij een aannemer of woningcorporatie werken. Het belangrijkste is nu dat de mindset gefocust blijft op datgene waar we naartoe willen. Want voor je het weet is de traditionele denkwijze weer terug.”