Impact!

Eigenlijk zou op de plek waar nu de honderdveertig biobased woningen komen te staan een ecodorp van tweehonderd woningen verrijzen. Het ecodorp maakte onderdeel uit van het uitbreidingsplan Wijnbergen. De kredietcrisis én het feit dat de Achterhoek een krimpregio werd, zetten echter een dikke streep door de plannen waarvan het bestemmingsplan overigens al onherroepelijk was.

Een geluk bij een ongeluk dus?

Ingrid Lambregts: “Dat onherroepelijke bestemmingsplan maakte het mogelijk om in ieder geval de bouw van het eerste deel Wijnbergen door te zetten. Er staan al ruim zevenhonderd woningen. Doetinchem kromp nooit en de vraag bleef onverminderd hoog. Dat maakte in 2019 ook De Kwekerij weer interessant. Inmiddels was dat dus wel een heel mooi terrein geworden met zelfs een ecologische waarde. Ik heb daarom direct gezegd: ‘we hebben weliswaar een onherroepelijk bestemmingsplan liggen, maar dat oorspronkelijke plan gaan we niet meer uitvoeren, we behouden de mooie delen van de natuur’.”

Ambitie is één, hoe hebben jullie de stakeholders meegekregen?

Lambregts: “Vier gemeenteraden verder en nog drie raadsleden van de 31 die de plannen van het ecodorp kenden, vroegen direct van ons om iedereen vanaf de basis weer in te checken. Anders weet je één ding zeker: een plan voor tweehonderd woningen weggooien en vertellen dat er een nieuw plan komt met meer ruimte voor de natuur, daarvoor gaat niet iedereen op de bank staan juichen. Er is dus heel veel energie gestoken om College en Raad mee te nemen in het verhaal dat het oorspronkelijke plan niet zo vooruitstrevend meer was en dat we de kansen die het gebied biedt, beter willen benutten met iets dat daarbij past. Naast de politiek moesten we ook de bewoners meenemen. Veel bewoners waren gehecht geraakt aan de groene plek en vonden het zonde om daar überhaupt te bouwen. Uiteindelijk is dat goed gelukt. Het gewijzigde bestemmingsplan was zonder één enkel bezwaar na de zes weken inzage onherroepelijk. Weet je,” voegt Ingrid er na een korte stilte aan toe, “iedereen heeft de mond vol van participatie, dat is voor mij heel simpel. Behandel de mensen zoals jezelf behandeld wil worden als je ernaast woont.”

Houtskelet

Wijnbergen De Kwekerij gaat zo’n honderdveertig woningen tellen. Bam Wonen gaat er 41 koopwoningen en 32 sociale huurwoningen realiseren. De regionale bouwer Welling Bouw neemt 18 woningen voor zijn rekening. Alle woningen worden met houtskelet gebouwd. Daarnaast geeft de gemeente nog 39 vrije kavels uit. En er staat inmiddels een community met acht tiny houses.

Biobased bouwen uit de fabriek is een kansrijke innovatie waar ook lef en moed voor nodig is. Hoe creëren jullie die veilige omgeving om vast te houden aan deze keuze?

Nard Everdij: “Het is een beetje en-en. Een groot deel van de woningen wordt prefab en modulair gebouwd. De voorbereiding is in de fabriek en ter plekke is de afbouw. Daarnaast krijg je ook nog wel het ouderwetse stenen stapelen of plankjes schroeven bij de particuliere bouw. Het grappige is dat wij zelf die keuze niet zo nadrukkelijk hebben gemaakt. Wij hebben de vraag heel open ingestoken: bouw duurzaam en het liefst circulair met herbruikbare materialen. Uiteindelijk is het aan de partijen zelf hoe ze daar invulling aan geven.”

Jullie hebben het project in twee percelen geknipt, waarvan één specifiek gericht op een regionale speler. Vanwaar die wens?

Everdij: “We merkten dat kleinere regionale partijen wel graag wilde participeren, maar niet de enorme hoeveelheden woningen aankonden. De regionale markt zou met een kleinere uitvraag geholpen zijn en uitgedaagd worden.”

Ingrid Lambregts knikt en voegt eraan toe: “Onder de vlag van Achterhoek Ambassadeurs werken we in de regio breed samen. Aan zogenoemde thematafels praten betrokken partijen met elkaar. Dus ook over onderwerpen als biobased en circulariteit. Het is niet zo dat je door mee te praten ook gelijk een opdracht krijgt. Maar je vangt wel op dat de omgeving die onderwerpen belangrijk vindt. En je ziet dat de politiek vaak vraagt of er wel aandacht voor het regionale ondernemerschap is.”

Hoeveel regionale partijen hebben zich aangemeld?

Nard: “Uiteindelijk drie en dat was voor beide percelen ook ons doel. Zij hebben hun visie op het gebied en op duurzaamheid gegeven. In dat traject is één partij uitgevallen. Voor het andere perceel meldden zich acht partijen. We hebben Welling Bouw als regionale partij geselecteerd. Dit is van huis uit een traditionele bouwer maar het bedrijf heeft hiervoor samenwerking met een conceptontwikkelaar en een houtskeletbouwer gezocht.”

 

Welke eisen stellen jullie aan de invulling van de vrije kavels?

Everdij: “We stellen kwaliteitseisen en laten het verder zoveel mogelijk vrij. Wel is bijvoorbeeld een groen dak een vereiste. Verder vragen we de toepassing van natuurlijke materialen en natuurinclusieve maatregelen zoals een vleermuisvriendelijke verlichting. Weet je, als we alles van tevoren in regeltjes dichttimmeren en voorschrijven hoe ze moeten bouwen, dan krijg je een hele saaie wijk. Mijn ervaring is ook dat als je het mensen uitlegt en laat zien dat het gewoon kan en hoe het kan, dan gaat het enge er ook van af. Tijdens een projectbeurs eind ’22, kwamen twee houtskeletbouwers vertellen hoe dat in zijn werk gaat. Daardoor gaan mensen ook over biobased nadenken.”

Ingrid Lambregts: “Ik wil er nog aan toevoegen dat we hier voor het eerst hebben gekozen om richtlijnen aan te geven. Er is een bepaald beeld bij deze wijk en wat er op deze plek past. Dat is heel consistent doorgevoerd en uitgelegd. Daar zijn geen bezwaren op gekomen. Mensen snappen het. Het is coherent en consistent. En dan zie je ook dat zo'n wijk zijn eigen bewoners gaat selecteren.”

Is er veel belangstelling van potentiële kopers voor de kavels?

Nard: “Er waren al vrij snel honderdvijftig inschrijvingen. Ruim vijfentwintig kavels zijn al gepasseerd. De rest volgt komende periode nog. De woningen van de twee ontwikkelende partijen gaan binnenkort in verkoop. De bouw start in februari dus nog voor de bouwvak volgend jaar staan ze er.”

Heeft het voorbereidingsproces voor De Kwekerij nu langer geduurd?

Ingrid Lambregts: “Integendeel, door bij het proces allerlei organisaties en burgers goed te betrekken staan hier binnen vier jaar de eerste woningen. De grootste tijdwinst zit in het vermijden van bezwaarprocedures. Nadat de Raad al zeer positief reageerde, was ook de omgeving heel positief. Met als mooiste cadeau: een cultuurhistorische wandelroute langs archeologische plekken, zoals een oud tolpoortje, kerkpad en steenfabriek. Dat komt echt uit het proces met de bewoners en bedenk je niet vooraf. En nu het inpasbaar blijkt, verrijkt dit ook de toekomstige toeristische waarde voor de regio. Ook het biobased bouwen uit de fabriek scheelt een paar maanden extra.”

Tot slot, wat is jullie ultieme tip voor collega gemeenten?

Lambregts: “Ik spreek natuurlijk veel collega-bestuurders en sommigen zijn wel een beetje jaloers. Want dan zeggen ze: ‘Ik krijg mijn organisatie daar niet helemaal in mee.’ Mijn tip is, verdiep je in de projecten die nu in het land van de grond komen. Niet om te kopiëren maar om je te laten inspireren. En kies dan samen met je organisatie en je bestuur een project uit waarvan je zegt: ‘Wij gaan dit gewoon op ónze manier invullen. We gaan het gewoon doen’. Er zijn 342 gemeenten in ons land. Stel dat de helft dat gaat doen. Dán krijg je een vliegwieleffect, dat wil je niet weten.”